各有关单位：

经市政府同意，现将《尚志市城镇老旧小区改造工作方案》予以印发，请结合实际，认真贯彻执行。

尚志市人民政府办公室       

2021年9月30日            

尚志市城镇老旧小区改造工作方案

为加快推进我市城镇老旧小区改造工作，不断改善人居环境，根据住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》（建办城函〔2019〕243号）和《黑龙江省城镇老旧住宅小区改造工作方案》和《黑龙江省城镇老旧住宅小区改造指引》（黑建房〔2019〕14号）和《黑龙江省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（黑政办规〔2021〕15号）的文件要求，结合我市实际，制定本方案。

一、总体要求

（一）指导思想

以党的十九大、省第十二次党代会和省委十二届二次全会精神为指导，坚持以人民为中心的发展思想，紧紧围绕改善人居环境，坚持“美好环境与幸福生活共同缔造”理念，建立“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”工作推进机制，扎实推进老旧小区改造，进一步改善人居环境，切实提高群众生活品质。

（二）改造原则

1.政府统筹、业主自愿、企业参与、先易后难。

政府是老旧小区改造组织实施的责任主体对改造工作负责。按照政府统筹、主管部门牵头、尚志镇社区负责实施，居民参与、各方积极支持的协调配合工作机制。业主是城镇老旧小区改造的主体，改不改、改什么由业主共同决定，依业主申请纳入改造。对居民改造意愿强烈，积极配合组建业主大会、业主委员会的，应当优先予以改造。探索采取市场化运作方式改造老旧小区，引导企业参与，兼顾政府、居民和企业各方利益。

2.先远后近、兼顾需求、同步改造。

结合财政能力和改造需要，合理确定改造任务，2000年以前建成的老旧小区，按照业主意愿优先改造，可兼顾2000年以后建成的老旧小区改造适时推进。老旧小区改造工作坚持先地下后地上、小区院内配套和房屋主体实施同步改造、同步实施拆违治乱、设施设备改造升级，改造后的小区要着眼长远，建立长效物业管理机制，巩固整治成果，实现物业服务管理全覆盖。

3.阳光透明、统一管理、长效管理。

改造要结合小区实际，在保证基础功能正常使用前提下，按业主需求进行规划设计，确定改造内容、施工组织等并对外公开公示，实现全程监督。统一规划设计、统一招标、统一监理、统一验收、降低管理成本，提高项目透明度，建立长效管理机制，落实物业管理。

（三）工作目标

从2019年至2025年，基本完成2000年以前建成的城镇老旧小区改造任务，共涉及老旧小区146个。大幅度减少城镇老旧小区存量，提高人居环境质量和社区管理水平，使城镇老旧小区居民居住条件和生活品质得到明显改善，切实增强人民群众的幸福感、获得感和安全感。

二、改造分类及内容

（一）改造分类

我市老旧小区改造分为基础类、按照改造需求和实际改造内容，标准由低至高划分三类:

1.基本功能型改造。包含屋面防水改造、排水、供电、供气、供热、道路等内容中存在需要改造的，且必须满足两项（如含供热需满足三项）以上改造内容。基础类改造做到“应改尽改”。

2.功能完善型改造。在基本功能型改造的基础上，增加墙体保温、无障碍改造和小区绿化、硬化、照明等小区实际需要的改造内容。且必须满足五项（包含五项）以上改造内容。完善类改造力争做到“宜改即改”。

3.宜居型改造。在功能完善型改造的基础上，结合小区实际，增加建设物业管理用房、业主文化活动中心、幼儿园、老年人日间照料用房、加装电梯、建设地上地下停车场、充电桩、助餐设施、便民市场等公共服务和便民服务设施改造内容。提升类改造力争做到“能改则改”。

（二）改造内容

老旧小区改造包括以下六个方面改造内容，按实际需求予以改造。

1.楼房本体改造。主要包括屋面防水、墙体保温、更新改造楼梯间地面和扶手、更换单元门窗、墙体翻新粉刷和更换水落管等。

2.水电气等设施改造。主要包括排水、电、气、路、光纤、通信等设施的更新和补建，对雨水、污水管道以及化粪池的疏通清淤。

3.小区环境设施改造。主要包括庭院绿化硬化、拆除违章建筑、清理圈占绿地、配建垃圾收集点、增设文化宣传栏、补齐路灯和楼道灯等。

4.无障碍改造。主要包括坡道、楼梯等公用交通节点无障碍改造。在公共区域设置无障碍休息区和休息座椅，设置引导标示和无障碍标识。

5.完善监控消防设施。设置大门、增设门卫值班室、安装车辆道闸、完善小区监控系统、完善消防配套设施和清理疏通消防通道等。

6.完善便民服务设施。主要包括建设物业管理用房、业主文化活动中心、幼儿园、老年人日间照料用房、加装电梯、建设停车场、充电桩、助餐设施、便民市场等。

三、政策支持和资金筹集

（一）简化审批手续

改造项目涉及新建、扩建小区配电室、换热站、社区和物业管理用房、养老和教育用房等建筑物、构筑物的，应履行必要的建设程序，但要尽可能简化手续。不新增建设用地、对环境影响小的改造项目，无需办理土地、规划、施工许可、环评、可研等审批手续。

（二）创新改造方式

规模小、分布散的老旧小区改造项目，可由牵头部门组织建设单位会同相关专业经营单位，采取合理划分改造区域或将项目捆绑、打包等方式，通过公开招标择优选定项目设计、施工、监理单位和材料、设备供应商，缩短项目准备时间和建设周期。

（三）强化资金筹集

一是争取中央资金。做好项目储备，及时申报改造任务，争取中央预算内投资和中央财政补助资金。二是落实地方资金。按照改造规划和年度计划安排，将改造资金纳入财政预算。三是落实居民出资。可通过住宅专项维修资金、住房公积金、公共收益和个人出资等方式，明确居民出资责任，暂定出资比例为政府50%、企业30%、居民20%（户均1800元）。四是采取市场化运作方式，发动专业经营单位分担，引进物业企业参与改造分摊改造资金。

四、组织实施

（一）分类摸清存量底数，做好项目储备

按照城镇老旧小区认定标准和分类标准，及时将调查摸底信息录入管理系统台账，建立分年限分类别的城镇老旧小区存量数据库，目前已经完成了2000年以前建成的146个项目的信息录入工作，为顺利推进老旧小区改造工作做好项目储备。

（二）确定改造任务

2022年计划对15个老旧小区楼房本体及配套基础设施进行改造，项目涉及17栋楼，居民938户，面积约11万平方米。

（三）做好项目前期准备工作

一是尚志镇社区对已经列入改造计划的老旧小区加大改造前的各项准备工作，组织动员居民按要求比例筹集居民改造资金。

二是住建部门按照规定程序确定的乙级以上设计单位，并组织设计单位提前进场进行现场勘察。对排查出既有建筑结构安全存在隐患的，及时组织安全鉴定。结合实地勘察和改造需求，制定改造初步方案，测算改造投资需求。

三是尚志镇社区将计划改造内容在小区内进行公示，征集居民意见。社区依据居民改造意愿向住建部门提出改造申请，并联合发改、财政、城管等部门对改造方案进行联合审查。

四是住建部门作为建设单位及时组织设计单位进行老旧小区改造项目施工图设计，及时组织开展项目招投标。

（四）项目推进落实

一是按照居民出资意愿，分批改造老旧小区。由尚志镇社区负责与业主代表鉴定改造计划确认书，落实改造内容、出资比例和后期物业服务管理相关工作。对居民出资意愿不强烈的小区实行分批落实改造，小区改造实行配套、主体同步改造的原则。

二是落实居民改造资金。居民按照投资估算由尚志镇政府设立专户收取居民出资部分改造资金，后将居民改造资金存入住建部门的专户进行统一管理。

三是住建部门组织推进开工前准备工作。住建部门组织按照规定程序确定的施工单位和监理单位、工程项目全过程咨询服务单位与尚志镇政府进行对接，由社区、全过程咨询服务单位组织施工单位进场施工并协调做好开工前的准备工作。

（五）建立老旧小区改造项目公示制度

由社区在小区显著位置设置公示栏（板），及时公示改造设计图纸、改造内容、施工单位等内容，接受群众监督。社区在老旧小区改造项目居民中选定2名业主作为兼职项目监督员，对改造项目工程质量、安全、进度等进行监督，并将业主姓名、联系电话、身份证复印件等信息向住建部门备案。社区要及时了解监督员对项目改造内容、改造进度、施工质量的监督情况，及时解决监督员提出的监督问题。住建部门要设立老旧小区改造投诉举报电话，向社会公开公布，接受群众投诉举报，建立问题台账，做好政策解答，及时妥善解决群众诉求。

（六）竣工验收和档案移交

老旧住宅小区改造项目竣工后，由住建局牵头，组织尚志镇、财政、发改、工程项目全过程咨询服务单位、施工单位、监理单位、设计单位、物业服务企业、兼职监督员和业主代表等单位，严把验收关，逐项对改造内容进行验收，详细查验隐蔽工程施工记录，参与验收各方应签署验收意见。老旧小区改造工程验收合格后，住建部门向负责该小区的物业服务企业或业主委员会（自行管理的）移交相关材料。物业服务企业或业主委员会（自行管理的）应及时接收，并健全档案，做好后续管理工作。

五、责任分工

（一）尚志镇政府责任分工

尚志镇政府要成立老旧小区专项推进小组，负责组织发动、宣传引导、调查摸底、形成计划、组织实施和监督管理、确定物业管理模式等工作，发挥社区主导作用。组建小区业主委员会或成立老旧小区改造业主筹备组，建立业主改造协商机制，发挥业主主体作用。

（二）住建部门责任分工

住建部门作为老旧小区改造工作的牵头部门，负责统筹协调，编制规划计划，业务指导，项目申报立项。按照法定程序依法依规选择设计单位、施工单位和监理单位，杜绝违规选择和指定。负责组织竣工验收及工程竣工决算评审工作，负责改造资金管理工作和资金拨付工作。

住建质量监督部门要加强对老旧小区改造项目质量安全的监督检查力度，加大对钢材、水泥、门窗、防水、保温材料等重要材料检查，增加对墙体保温、屋面防水、消防设施安装等重点部位检查频次，发现质量安全问题隐患，及时督促整改。

（三）发改局责任分工

发改局负责城镇老旧小区配套基础设施改造，计划管理，中央预算内投资分配和管理等工作。

（四）财政局责任分工

财政局负责城镇老旧小区工程造价评审审核及中央财政补助资金分配和管理等工作。

（五）城管局责任分工

城管局负责改造项目小区内的同步实施拆违治乱工作。

（六）其他单位责任分工

电力、网络、供水、排水、供气、供热等相关权属单位按职责分工做好配合工作，统筹改造资金、计划与老旧小区改造同步实施。

六、强化组织保障

为强化老旧小区改造工作的组织领导，确保老旧小区改造工作扎实推进，按计划完成我市老旧小区改造工作任务，明确和落实各方主体责任。经研究决定，成立老旧小区改造工作领导小组。

领导小组成员名单如下：

组长：张超市委副书记、代市长

成员：郑长利市住建局局长

刘朝琨市财政局局长

郭伟市发改局局长

孙盛秋市城管局局长

黄春轶尚志镇镇长

付国强市住房保障服务中心主任

魏义德尚志镇主任科员

周岩松市住房保障服务中心副主任

领导小组下设办公室，办公室设在市住建局。郑长利同志兼任办公室主任，负责全面工作。付国强同志兼任办公室副主任，具体负责日常工作。周岩松同志负责老旧小区改造统筹、协调、落实和推进工作。

七、文件有效期

本方案自印发之日起施行，有效期1年。

政策解读：关于《尚志市城镇老旧小区改造工作方案》的政策解读